近日，江西省芦溪县人民法院审结了一起合同纠纷案。
案件回顾
贺某与彭某系夫妻关系。2023年8月，贺某与卓某、芦溪某房产置业公司签订《房屋买卖居间服务合同》，约定：贺某将其与彭某共有的涉案房屋以190000元转让给卓某并于8月某日前办理产权转移登记手续，贺某确保案涉房屋的出售取得房屋共有人的同意，否则需承担违约责任，作为居间方的芦溪某房产置业公司有见证及协调义务。
之后，芦溪某房产置业公司收取卓某支付的20000元定金，并告知贺某办理过户时需其妻子彭某签字。合同签订几天后，芦溪某房产置业公司工作人员告知卓某，房屋共有人彭某拒绝签字。
十余天后，该公司短信提醒贺某带彭某一起办理过户手续。后因彭某不同意卖房，一直未在合同上签字，双方未履行合同。2023年10月，卓某将贺某与芦溪某房产置业公司诉至法院，提出解除合同等诉讼请求。
裁判结果
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一、确认卓某与贺某、芦溪某房产置业公司签订的《房屋买卖居间服务合同》解除；
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二、芦溪某房产置业公司于本判决生效之日起十日内向卓某返还其替贺某代管的定金20000元；
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三、贺某于本判决生效之日起十日内向卓某支付违约金5000元；
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四、芦溪某房产置业公司于本判决生效之日起十日内向卓某支付违约金2000元；
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五、驳回卓某的其他诉讼请求。
宣判后，双方均未提起上诉。
虽然案涉《房屋买卖居间服务合同》有效，但因出卖人处分案涉房产时未取得共有人的授权，共有人对无权处分人的处分行为亦不予追认，买受人无法根据合同要求未在合同上签字的房产共有人一起办理产权过户登记手续，致使合同事实上无法继续履行，合同目的无法实现。
现实生活中，夫妻一方等共有人擅自出售共有房产的行为屡见不鲜。因此，购房人购买此类房产时应当注意审查房屋的权属情况，如发现是共有房产时，签订房屋买卖合同应要求卖方共同共有人到场签名，其中一方若因故无法到场的，也应出具合法有效的书面授权手续，以有效规避由此引发的交易风险。
另外，居间方作为专业的房产交易中介机构，对房产交易有见证和协调的义务，其在合同签订前应能充分提醒合同甲、乙双方，在合同签订中亦应妥善履行协调义务，否则可能要对合同因未获得案涉房产共有人同意而无法继续履行承担一定的过错责任。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第三百零一条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百九十七条 因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
来源：芦溪县人民法院、芦溪县融媒体中心
